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ほんとうに成長し続ける大家さんのリフォームの考え方とは?超納得の回答!

on a journey貸し会議室 千葉県 貸し会議室 

あらゆる空室の悩みをなくす!
空室対策協会講師 スペシャリスト
3代目女系相続大家の
宮下 みひろ です  

物件を買ったとき、空室が出たとき、

リフォームをどこまでやって、
原状回復がどこまで必要なのか、
これこそ大家さんの悩みどころ

導きだし方は
まずは自分の物件の現状把握からです

入居者分析と

どんなお客さまをターゲットにするのか、
どんな設備や条件が差別化ができて
家賃に見合った価値提供ができるのかを分析

 

現状把握をもとに
自分の物件に住んで欲しい理想のお客さま
=ペルソナ設定を決めます

 

そしてそのペルソナ設定から
必要なリフォームはどんなものか、と
家賃帯によりどのくらいの期間で回収できるのか
今リフォームにかけられる費用はどれくらいか
なども考える

 

つまり
ペルソナ設定から逆算して考える、
というのが必要なリフォームの導きだし方です

 

たとえば同じワンルームにアクセントクロスを
検討する場合

 

ペルソナ設定が若い方や学生なら
写真映えや内見の印象UPを期待できますが
ペルソナ設定が高齢の方や生活保護中の方なら
カーテンなどのすぐに使える生活用品が

喜ばれるかもしれません

 

ペルソナ設定が決まれば
そのお客さまに刺さるもの、という考え方からの
逆算思考ができるわけです

 

と、理論がわかっても
どこまでリフォームが必要なのか
どうしたら予算内でできるのか
最初のうちはわからないもの

 

私も大家になって
最初からできていたわけでは
まったくありません!

 

初めて買った戸建物件は
外国人のご夫婦が日本滞在時だけ使っていた
という築年数の割に室内はとてもきれいな状態

 

それでも
当時はなかなかDIYに参加する機会もなく
チャンス!とばかりに
ダイノックシート貼りやCF貼り、壁紙塗装、
障子張りにお風呂の鏡交換など
いろいろなプチDIYにチャレンジしました

 

それよりも実は
リビングの床と隣の和室にふわつきが
あったのですが、勝手にこれくらいなら大丈夫、
と考えて、ステージングもバッチリして
募集をかけようとしたところ…

 

写真を撮りに行ってくれた
客付業者のベテラン営業さんに
「床はふわついたままではダメ‼︎
 網戸も張り直さないと‼︎」
と指摘を受けました

 

結局いつもお願いするリフォーム屋さんにすぐに
連絡を入れて
床のふわつきの調整と剥がした床の貼り直しの
手配をお願いすることに

 

網戸は自分で張り替えましたが
結果利回りという点では少し下がりました

 

でも私が設定した
ペルソナ設定と家賃帯に見合う価値提供として
床のふわつきを直すことが優先されるべき
だったのです

 

もちろん破れた障子など、直して当然ですが
初めての戸建購入で自分がやりたいDIYに夢中で

理想の入居者さんに住んで頂く
ために必要なものを優先する、という視点が
おろそかになっていたことを反省しました

 

指摘してくださった業者さんには
ほんとうに感謝です
初めて客付をお願いした新米大家に
教えてくださり有り難いことだと思いました

 

とはいえこれも大きな失敗ではないのです‼︎
やってみたことはすべて勉強になったし
こうやって見直して改善点が見つかる経験こそが
次に必ず繋がるからです

 

どんなにベテランで物件をたくさんお持ちの
大家さんでも、最初からずっと
失敗ひとつない人なんていないはず

 

空室対策の基本的な理論を身につけることは
必要ですし、他の大家さんのアドバイスを聞く
ことも大事です

 

でも収支が成り立たなくなるような事態
でなければ考えてトライしてみて、
小さな成功も失敗も積み重ねていくことで
主体的マインドの大家さんになるのです

 

空室対策のメソッドは大切ですが
それだけで最初から何もかもが
うまくいくわけではありません

 

そこから大家さん自らが
トライ&エラーをしながら
検証と改善を続けてこそ自信もついて
空室対策も賃貸経営の実力も養われるのです

 

必ず応援してくれる人がいます
トライすることを恐れないでくださいね

 

満室経営に向けて一緒にがんばりましょうね♪

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